I. PRESENTATION GLOBALE
La saisie immobilière est la procédure par laquelle un créancier impayé fait vendre, sous le contrôle de la justice et aux enchères publiques, un immeuble appartenant à son débiteur, afin d’être payé sur le prix de vente.
Voie d’exécution la plus lourde du droit monégasque, elle est strictement encadrée par le Code de procédure civile, dans l’intérêt à la fois du créancier poursuivant, du débiteur saisi et des tiers :
- Le titre « De la saisie immobilière » : 572 à 641 CPC, qui régissent la procédure principale, du commandement à l’adjudication ;
- Le titre « Des incidents de la saisie immobilière » : 642 à 684 CPC, relatifs aux contestations, nullités, folle enchère et conversion ;
- Le titre « De l’ordre » : 685 à 722 CPC, qui organisent la distribution du prix entre créanciers inscrits (la distribution par contribution étant régie à partir de l’art. 723 CPC.
Les conditions de fond du droit de poursuite relèvent, quant à elles, du Code civil (art. 2035 à 2037 CIV).
La compétence appartient au Tribunal de première instance, l’adjudication se tenant à l’audience des criées au Palais de Justice. Le Greffe Général, le Bureau (ou Conservation) des Hypothèques, l’huissier de justice et l’avocat-défenseur interviennent à chaque étape.
II. LE CADRE LEGAL
Le créancier pourra poursuivre la saisie et la vente (art. 572 CPC) :
- Des biens immobiliers et de leurs accessoires réputés immeubles appartenant en propriété à son débiteur ;
- De l’usufruit appartenant au débiteur sur les biens de même nature.
La saisie suppose la réunion de trois conditions cumulatives (art. 2035 à 2037 Civ.) :
- Un titre exécutoire : jugement définitif et exécutoire, ou acte notarié revêtu de la formule exécutoire, constatant le droit du créancier ;
- Une créance certaine, liquide et exigible : non sérieusement contestable, chiffrée et échue ;
- Un immeuble saisissable appartenant au débiteur et situé en Principauté.
III. LA PROCEDURE
III.1. Le commandement aux fins de saisie (art. 578 et 579 CPC)
La procédure s’ouvre par un commandement aux fins de saisie immobilière, signifié au débiteur par huissier.
À peine de nullité, il contient copie du titre exécutoire et avertit le débiteur qu’à défaut de paiement dans un délai de trente (30) jours, il sera procédé à la saisie (art. 578 CPC).
La saisie ne peut être pratiquée qu’à l’expiration de ce délai ; le commandement est en outre frappé de péremption s’il n’est pas suivi de la saisie dans le délai légal de quatre-vingt-dix (90) jours (art. 579 CPC).
III.2. L’exploit de saisie et sa transcription (art. 580 et 581 CPC)
Le bien est saisi par un exploit (procès-verbal) de saisie signifié au débiteur et énonçant le titre exécutoire (art. 580 CPC).
Cet exploit doit être transcrit dans les quinze (15) jours au Bureau de la Conservation des Hypothèques (art. 581 CPC). C’est cette transcription — et non le commandement — qui rend la saisie opposable aux tiers et le bien indisponible : le débiteur ne peut plus le vendre ni le grever au préjudice du créancier poursuivant.
III.3. Le cahier des charges (art. 592 CPC)
Le créancier poursuivant fait dresser un cahier des charges, déposé au Greffe Général, qui fixe les conditions de la vente :
- Enonciation du titre ;
- Désignation des immeubles ;
- Conditions de l’adjudication ;
- Mise à prix.
Toute personne intéressée peut le consulter au greffe.
III.4. Sommation, dires et audience de règlement (art. 593, 601 et 654 CPC)
Le saisi et les créanciers inscrits reçoivent sommation de prendre communication du cahier des charges, de fournir leurs « dires et observations » et d’assister à l’audience de règlement (art. 593 CPC).
À l’audience de règlement, le Tribunal statue sur les dires et le jugement fixe la date de l’adjudication (art. 601 CPC).
Les moyens de nullité, de forme comme de fond, doivent être proposés, à peine de déchéance, au plus tard trois (3) jours avant cette audience (art. 654 CPC).
III.5. La publicité de la vente (art. 603 à 605 et 609 CPC)
La vente fait l’objet d’une publicité légale :
- Insertion d’un extrait au Journal de Monaco ( 603 CPC),
- Justification de cette insertion et apposition de placards (affiches) sur l’immeuble saisi et au tribunal, constatée par procès-verbal ( 604 et 605 CPC).
L’adjudication ne peut être remise ou reportée que pour des causes graves énoncées au jugement (art. 609 CPC).
III.6. Les enchères et l’adjudication (art. 613 à 620 CPC)
L’adjudication se tient en audience publique, aux criées, à l’extinction des feux (bougies) : le bien est adjugé au dernier enchérisseur après extinction de trois feux sans nouvelle enchère et, à défaut d’enchère, le poursuivant peut être déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. 617 et 618 CPC).
Le saisi et certains auxiliaires de justice ne peuvent pas enchérir (art. 613 CPC)
Seuls les avocats-défenseurs ont le droit d’enchérir pour autrui (art. 619 et 620 CPC).
En pratique, le cahier des charges subordonne la participation aux enchères à la consignation préalable du quart de la mise à prix au Greffe Général.
III.7. La surenchère du sixième (art. 621, 622, 626 et 627 CPC)
Dans les huit (8) jours de l’adjudication, toute personne capable d’enchérir peut former une surenchère du sixième, qui doit porter au moins sur le sixième du prix principal (art. 621 CPC).
Elle est formée au greffe, avec l’assistance ou par le ministère d’avocat-défenseur (art. 622 CPC– muni d’un pouvoir spécial dans le second cas), et peut être contestée par dire au moins trois (3) jours avant l’audience, à défaut de quoi il est passé outre (art. 626 et 627 CPC).
La surenchère provoque une nouvelle mise aux enchères et constitue, pour le débiteur, une garantie contre une adjudication à vil prix.
III.8. Transcription du jugement d’adjudication et purge
Le jugement d’adjudication est transcrit dans les quarante-cinq (45) jours (art. 639 CPC) et à la Conservation des Hypothèques.
Cette transcription purge toutes les hypothèques, même celles qui auraient été inscrites postérieurement à la délivrance des états d’inscription, de sortes que les créanciers n’auront plus d’action sur le prix. Ainsi, la transcription purge l’immeuble des inscriptions et transfère à l’adjudicataire une propriété assainie, les droits des créanciers se reportant sur le prix.
Les créanciers à hypothèque légale doivent quant à eux requérir leur inscription avant la transcription du titre d’adjudication pour conserver le droit de préférence sur le prix. Autrement ils devront alternativement produire (art. 641 CPC) :
- Avant la clôture de l’ordre en cas de règlement amiable,
- Avant l’expiration du délai prévu à l’ 695 CPC (dans les trente (30) jours de la sommation) en cas d’ordre judiciaire,
- Avant que la cause soit en état dans le cas prévu à l’ 715 CPC (moins de quatre créanciers ou somme inférieur à 300 euros).
ATTENTION, leur droit de préférence s’éteint par le paiement régulier ou par l’attribution judiciaire du prix (art. 641 CPC).
III.9. Les incidents de la saisie immobilière (art. 642 à 684 CPC)
La procédure peut donner lieu à des incidents, régis par un titre propre.
Toute demande incidente est formée par exploit d’assignation à six jours francs et jugée d’urgence (art. 642 CPC).
Parmi les principaux incidents figurent :
- Le concours ou la réunion de saisies portant sur le même immeuble ( 643 et 644 CPC);
- Les moyens de nullité de forme ou de fond, à proposer à peine de déchéance avant l’audience de règlement ( 654 CPC) ;
- La folle enchère : lorsque l’adjudicataire ne satisfait pas aux conditions de la vente, l’immeuble est remis en vente à ses risques ( 656 à 662 CPC) ;
- La conversion de la poursuite en vente aux enchères devant le tribunal ( 670 CPC).
III.10. La distribution du prix – procédure d’ordre (art. 685 à 722 CPC)
Le prix est réparti entre les créanciers selon la procédure d’ordre (art. 685 à 722 CPC).
Les créanciers sont colloqués selon le rang de leurs sûretés (privilèges, hypothèques), les créanciers chirographaires venant en dernier et, à défaut de sûreté, dans le cadre de la distribution par contribution (art. 723 et suivants du CPC). Si le prix est insuffisant, les derniers en rang supportent la perte.
Les points d’orgue pour une procédure de saisie-immobilière régulière :
– Pour le créancier : la régularité formelle des actes (copie du titre au commandement, respect des délais, transcription) conditionne la validité de la poursuite ; une irrégularité peut fonder une nullité (art. 654 CPC) et retarder, voire compromettre, la vente.
– Pour le débiteur : le délai de trente (30) jours après commandement, l’audience de règlement, les incidents et la surenchère offrent autant d’occasions de réagir (paiement, contestation ou solution amiable).
– Pour l’enchérisseur : la consignation du quart de la mise à prix, la représentation par Avocat-Défenseur et la lecture attentive du cahier des charges sont indispensables avant d’enchérir.
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