I. LE REGIME PROCEDURAL COMMUN DES DEMANDES INCIDENTES (art. 642 CPC)
Toute demande incidente à une poursuite en saisie immobilière obéit à un régime unifié, marqué piliers :
- La demande est formée par exploit d’assignation à six jours francs, à l’exclusion de la voie de la simple requête (sauf disposition spéciale, telle la conversion).
- Elle est instruite et jugée d’urgence, ce qui traduit la volonté du législateur de ne pas laisser l’incident retarder indûment l’adjudication.
- Les jugements rendus par défaut en cette matière ne sont, en aucun cas, susceptibles d’opposition ( 655 bis CPC).
II. LE CONCOURS DE SAISIES (art. 643 à 650 CPC)
II.1. La jonction des poursuites (articles 643 à 645)
Lorsque plusieurs saisissants ont fait transcrire des saisies portant sur des immeubles différents, les poursuites sont réunies à la requête de la partie la plus diligente et continuées par le premier saisissant (art. 643 CPC).
L’antériorité se détermine par la date de transcription à à égalité de date, par l’ancienneté du commandement à à égalité de commandements, par la partie ayant la première formé la requête aux fins de jonction.
Si une seconde saisie présentée à la transcription est plus ample que la première, elle est transcrite pour les immeubles non compris dans la première, à charge pour le second saisissant de la dénoncer au premier, lequel poursuit sur les deux si elles sont au même état, ou, à défaut, sursoit à sa poursuite jusqu’à ce que la seconde parvienne au même degré, les poursuites étant alors réunies (art. 644 CPC).
ATTENTION : aucune jonction n’est possible après le dépôt de l’un des cahiers des charges (art. 645 CPC).
II.2. La subrogation dans les poursuites (art. 646 à 650 CPC)
La subrogation permet à un créancier de se substituer au saisissant défaillant.
Elle est ouverte :
- Au second saisissant lorsque le premier n’a pas poursuivi sur la saisie qui lui a été dénoncée ( 646 CPC) ;
- A tout créancier ayant lui-même le droit de saisir, en cas de collusion, de fraude, de négligence ou d’autre cause de retard imputable au poursuivant ( 647 CPC).
ATTENTION : la demande n’est recevable que dix (10) jours après une sommation de continuer les poursuites, signifiée aux créanciers inscrits antérieurement, le saisi devant quoi qu’il en soit être mis en cause (art. 648 CPC).
III. LA DEMANDE EN DISTRACTION (art. 651 à 653 CPC)
La demande en distraction tend à faire soustraire de la saisie tout ou partie des objets saisis dont un tiers se prétend propriétaire. Elle est dirigée à la fois contre le saisissant, contre la partie saisie et contre le premier créancier inscrit (ou le second si le premier est le poursuivant), au domicile élu dans l’inscription (art. 651 CPC).
Elle doit énoncer les titres justificatifs, lesquels sont déposés au greffe, copie de l’acte de dépôt étant jointe (art. 652 CPC).
Lorsque la distraction ne porte que sur une partie des objets saisis, il est passé outre à l’adjudication du surplus, sauf faculté pour les juges d’ordonner le sursis pour le tout à la demande des intéressés ; en cas de distraction partielle, le poursuivant peut modifier la mise à prix portée au cahier des charges (art. 653 CPC).
IV. LES MOYENS DE NULLITE ET LES VOIES DE RECOURS (art. 654, 655, 655 bis et 655 ter)
Les moyens de nullité doivent être soulevés avant l’audience de règlement. Tant en la forme qu’au fond, et dirigés contre la procédure antérieure à cette audience, ils doivent être proposés à peine de déchéance au plus tard trois (3) jours avant celle-ci (art. 654 CPC). Ils sont tranchés le jour de l’adjudication immédiatement avant l’ouverture des enchères (art. 655 CPC).
S’ils sont admis, la poursuite peut être reprise à partir du dernier acte valable ; s’ils sont rejetés, le Tribunal fixe par le même jugement la date de l’adjudication.
ATTENTION :
- L’opposition est exclue à l’encontre des jugements et arrêts par défaut.
- L’appel est fermé pour trois catégories de décisions ( 655bis CPC) :
- Celles statuant sur la subrogation contre le poursuivant (sauf collusion ou fraude),
- Celles donnant acte de la publication du cahier des charges, statuant sur les dires et fixant les jours et heures d’adjudication sans statuer sur un incident,
- Celles statuant sur des nullités postérieures à la publication du cahier des charges.
NB : Pour les autres jugements, l’appel est réputé non avenu s’il est interjeté plus de dix (10) jours après la signification au domicile élu.
V. LA FOLLE ENCHERE (art. 656 à 665 CPC)
La folle enchère sanctionne l’adjudicataire qui n’exécute pas les clauses de l’adjudication : l’immeuble est revendu à ses risques, à la diligence du poursuivant ou de tout intéressé (art. 656 CPC).
La poursuite suppose un certificat délivré par le greffier constatant l’inexécution, toute opposition à cette délivrance étant tranchée en référé (art. 657 CPC). Sur ce certificat (trois (3) jours après sa signification ou trois (3) jours après la signification avec commandement du titre en vertu duquel la poursuite a lieu si la folle enchère est poursuivie après la délivrance du jugement d’adjudication), de nouveaux placards et annonces sont apposés dans les formes de la première adjudication, mentionnant notamment l’identité du fol enchérisseur, le montant de l’adjudication et une nouvelle mise à prix, le délai étant de quinze à trente (15 à 30) jours (art. 658).
Quinze (15) jours au moins avant l’adjudication, signification sera faite des jour et heure de cette adjudication à l’adjudicataire et à la partie saisie par exploit à personne ou domicile (art. 659 CPC). La remise ne peut être ordonnée que dans les conditions de l’art. 609 du CPC (art. 660 CPC).
Le fol enchérisseur peut arrêter la procédure en justifiant de l’acquit des conditions et de la consignation des frais fixés par le Président (art. 661 CPC).
Les formalités des art. 657 à 659 CPC sont prescrites à peine de nullité.
L’opposition est exclue et seuls les jugements statuant sur les modalités sont susceptibles d’appel dans les formes des art. 655 bis et 655 ter CPC (art. 662 CPC).
En cas de retard de l’adjudication, celle-ci est annoncée de nouveau (art. 663 CPC) : le fol enchérisseur doit les intérêts de son prix jusqu’à la revente et ne peut répéter ses frais de procédure et les droits d’enregistrement réglés. Il répond de la différence entre son prix et celui de la revente, sans pouvoir réclamer l’excédent, lequel revient aux créanciers ou, à défaut, au saisi (art. 664 CPC).
La surenchère de l’article 621 demeure admise après une adjudication sur folle enchère, sauf si celle-ci a déjà eu lieu sur surenchère (art. 665 CPC)
VI. LA PROHIBITION DE LA VOIE PAREE (art. 666 CPC)
Est frappée de nullité absolue toute convention permettant au créancier, en cas d’inexécution, de faire vendre les immeubles du débiteur sans observer les formalités de la saisie immobilière.
VII. LE SURSIS EN PRESENCE D’UNE VENTE JUDICIAIRE PREALABLE (art. 667 CPC)
Lorsqu’un jugement prescrivant la vente en justice des immeubles compris dans la saisie a été rendu antérieurement aux sommations aux créanciers inscrits, le saisi peut assigner le saisissant en référé devant le Président du Tribunal de Première Instance afin d’obtenir un sursis aux poursuites pendant un certain délai, toutes choses demeurant en état.
À défaut de vente dans ce délai, le saisissant reprend ses poursuites sans nouvelle décision (art. 667 CPC).
VIII. LA CONVERSION DE LA SAISIE EN VENTE AUX ENCHERES (art. 668 à 684 CPC)
La conversion permet de substituer à la poursuite en saisie une adjudication aux enchères devant le Tribunal de Première Instance. Elle suppose l’accord du poursuivant et du saisi avant la mention des sommations au bureau des hypothèques, ceux-ci et l’ensemble des créanciers inscrits après cette formalité (art. 670 CPC).
Le jugement admettant la conversion statue simultanément sur la mise à prix, le lotissement et l’éventuelle subrogation, et fixe le jour de l’adjudication. Il est ensuite transcrit en minute à la suite du cahier des charges, n’est pas signifié et n’est susceptible ni d’opposition ni d’appel (art. 673 CPC).
Un changement dans l’état des parties (décès, faillite, représentation d’incapables) ne fait pas obstacle à sa pleine exécution (art. 674 CPC). Mention sommaire en est faite dans la huitaine en marge de la transcription de la saisie, la conversion laissant subsister les effets de la saisie et de sa transcription (art. 675 CPC).
La signification du jugement de conversion doit intervenir au moins trente (30) jours avant l’adjudication tenant lieu de purge si la conversion est antérieure aux sommations (art. 676 CPC).
Pareil jugement a aussi les effets suivants :
- Déchéances du vendeur ou coéchangiste et des autres créanciers faute d’action en temps utile ( 677 et 678 CPC) ;
- Maintien de l’effet des sommations antérieures ( 679 CPC) ;
- Dispense de notification en cas de concours des créanciers ( 680 CPC) ;
- Purge du jugement de conversion sur les nullités de forme antérieures sous réserve des observations à l’audience de règlement ( 681 CPC) ;
- Dépôt ou modification du cahier des charges au moins trente (30) jours avant l’adjudication ( 682 CPC).
ATTENTION : si les enchères n’atteignent pas la mise à prix, le poursuivant n’est déclaré adjudicataire que s’il le requiert. A défaut, le Tribunal peut ordonner, sur simple requête, l’adjudication à un prix inférieure à la mise à prix initiale et fixer un nouveau jour d’adjudication dans le délai de l’art. 609 CPC (art. 684 CPC).
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